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L'idée d'investir dans la pierre vous plaît ? Si, il y a quelques années, ce choix semblait évident, les choses ont quelque peu changé. Faut-il encore se lancer dans l'immobilier locatif en 2024 ?
Tangible et rassurant, l'investissement dans l'immobilier a toujours eu ses adeptes. Il y a quelques années, lorsque les taux d'intérêt étaient encore au plus bas, nombreux étaient les ménages à franchir le pas. Mais désormais, avec le niveau des taux immobiliers et l'absence de baisse significative des prix du foncier, les choses ne sont plus aussi évidentes. Certains professionnels du secteur encouragent toutefois encore les investisseurs à devenir propriétaires bailleurs, à certaines conditions.
Un ralentissement du marché de l'immobilier qui offre des opportunités
Avec la hausse des taux d'intérêt constatée depuis quelques années, les acheteurs se sont raréfiés. Résultat : le marché de l'immobilier est au ralenti. Un constat qui touche aussi bien les acquisitions de résidences principales que l'investissement locatif. Manuel Ravier, co-fondateur et directeur général d'investisemment-locatif.com résume la situation : "Le marché de l'investissement locatif représentait environ 300 000 transactions en 2021. Pour cette année, les courtiers, la FNAIM ou encore les gros réseaux d'agences estiment le chiffre à environ 100 000 transactions".
Pour parvenir à vendre, certains propriétaires sont contraints de baisser le prix de vente de leur bien. Résultat ? Dans certaines villes, les prix de l'immobilier sont en légère baisse. Par exemple, le prix au mètre carré d'un appartement situé à Aix-en-Provence a baissé de 0,83 % entre septembre et octobre 2024. Pour Julien Villeneuve, directeur Général de La Boîte Immo/Interkab, les difficultés actuelles du marché de l'immobilier sont une réelle opportunité pour les investisseurs : "Depuis maintenant un an et demi, il y a eu une reconstitution des stocks qui est quand même très conséquente et qui permet d'avoir beaucoup de choix".
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Des taux d'intérêt qui redeviennent intéressants pour emprunter
Qui dit achat immobilier, dit également crédit immobilier. Or, les taux d'intérêt pratiqués depuis plusieurs années étaient en hausse. Cela fait cependant quelques mois que les conditions d'emprunt s'améliorent, pour le plus grand bonheur des investisseurs. "On voit qu'effectivement il y a sensiblement une réouverture de la part des différents organismes bancaires pour refinancer l'immobilier" constate Audrey Marigliano, directrice immobilier et crédit de Zénith Investment solutions.
Pour elle, le seul fait que les taux d'intérêt restent encore plus élevés qu'il y a quelques années ne doit pas freiner les ménages qui souhaitent devenir propriétaires bailleurs : "On voit que les taux baissent. Il y a aujourd'hui de grandes possibilités de pouvoir renégocier son taux de crédit à l'avenir". Manuel Ravier, quant à lui, incite les futurs acheteurs à se tourner vers certains secteurs géographiques : "des villes comme Le Havre ou Toulon sont des zones qui fonctionnent bien, sur lesquelles on arrive à avoir des rendements qui peuvent parfois dépasser les 10 %".
Ces types d'investissements locatifs à privilégier, et ceux à éviter
"Un investisseur sur deux a moins de 40 ans" souligne Julien Villeneuve. Plus jeunes, les acheteurs portent parfois des projets différents. C'est notamment le cas des investissements hybrides, qui consistent à acquérir un bien immobilier à la fois pour son usage personnel, en tant que résidence secondaire, et pour le proposer à la location. Les offres en colocation tournées vers les étudiants ont également le vent en poupe, et peuvent permettre d'accroître la rentabilité d'un achat immobilier.
En revanche, les professionnels de l'immobilier tirent la sonnette d'alarme en ce qui concerne la location meublée de courte durée. La possible loi anti-Airbnb à venir fait légitimement craindre un changement du cadre fiscal lié à ce type de contrat de location. Manuel Ravier conseille ainsi aux ménages ayant un tel type de projet de s'assurer que, en cas de durcissement du cadre législatif relatif aux locations de courte durée, ceux-ci puissent louer leur logement sur des longues durées avec une rentabilité suffisante.
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